陕投电力运营：用脚步丈量民情 以实干温暖人心

　　仅仅十年的小区已然老旧(lǎojiù)，绿化大面积“斑秃”，地下车库动不动就漏水(shuǐ)积水，电梯经常出故障(gùzhàng)，消防管道没有水，不明身份人员进(jìn)入楼道开业主家的门，甚至院内物业办门口的拖把池都是用铁丝绑着瓷片凑合的……更离谱的是，不雅广告竟然进了电梯，原来的售楼部如今(rújīn)成了“养鸡场”。

　　“希望媒体能帮帮我们！”接到业主们的求助后，4月30日，华商报大风新闻记者来到(láidào)西安市(xīānshì)灞桥区东三环合能十里锦绣一期，在该小区了解到的一些情况(qíngkuàng)让人感到出乎意料。

　　担忧：“我们现在最担心的是(shì)安全问题”

　　业主们介绍，合能十里锦绣一期是2015年上半年交的(de)房，目前刚满10年，但衰败破旧的程度(chéngdù)和楼龄极不相称，现在大家最担心的是安全问题(wèntí)。

　　首先是(shì)电梯安全。小区共有12栋商品住宅楼(lóu)，楼高32-33层，每栋楼一个单元。每个单元都(dōu)是两梯四户，几乎每栋楼的电梯都发生过故障。尤其是5、7、10、14号楼电梯故障频发(pínfā)。其中，14号楼货梯坏了，物业(wùyè)说没钱修，业主们无奈自己集资9200元修理了两次。

　　电梯困人事件(shìjiàn)频频发生。12号楼两位年长的女士讲，就(jiù)在4月30日上午，有两位老太太和一个抱着孩子(háizi)的女子就被困电梯十多分钟(shíduōfēnzhōng)。6号楼业主魏女士说(shuō)：“4月19日晚21:01，我7岁的儿子乘客梯上13楼时被困，孩子给(gěi)我打电话说电梯坏了门打不开，吓得在电梯里不停喊我。后来门开了，停在了1楼。幸亏儿子那天戴着电话手表，当时把我吓坏了。”

　　有时候电梯不能平层。6号楼(hàolóu)业主(yèzhǔ)赵女士说，“4月17日下午(xiàwǔ)，我婆婆乘电梯本来要下一楼，电梯在二十几层时突然(tūrán)停住不动了，门开了之后，轿厢和楼板没有平层，是一个大台阶。同样情况，6号楼电梯出现过好几次。”

　　还经常发生滑梯的情况。12号楼一位女士说：“4月22日(rì)早上6：30，我(wǒ)儿子乘(chéng)电梯时，电梯突然从17楼滑到12楼，在里边待了5分钟，按铃没人接。”

　　电梯维修时间(shíjiān)甚至长达几个月(yuè)。业主黄女士(nǚshì)说，10号楼有一部电梯从2023年(nián)3月一直坏到2023年10月，最近一次(yīcì)出故障是今年3月23日才修好的，4月7日就又坏了(yòuhuàile)，之后4月19日才又重新修好。“电梯应该半个月由专业人员来维保一次。但我们的电梯至少一年没见到过专业人员来做维保了，也没在电梯里见到过维保记录。”

　　其次是消防安全。业主们介绍，小区4号楼(hàolóu)、8号楼先后发生过两次(liǎngcì)火灾，火灾发生时业主们却发现消防栓里没有水(shuǐ)。因为东、西两边的消防通道都被设为了(wèile)停车场，消防车进不了小区，4号楼发生火灾时，消防车是从北门进来的。

　　用电安全也让人担心。“电动车(diàndòngchē)没有固定停放点，充电是在负一层。其中4号楼负一层东北角是需要扫脸才能进入的独立充电区域，7号楼、9号楼、10号楼、14号楼的充电区域则是开放(kāifàng)的。由于充电插座(chāzuò)不够用，10号楼北边负一层，有人把(bǎ)电动车停在自己的新能源(xīnnéngyuán)车位上，在汽车(qìchē)充电桩下面装了插座给电动自行车充电，而两边都是新能源汽车。万一电动自行车自燃，后果不堪设想。”

　　关于用电安全，除了业主反映的情况，记者在该小区负二层一处电梯门口看到(kàndào)，灯管附近的接线，铜线线头(xiàntóu)竟然是裸露的。而同样情况不止这一处，根据业主提供的照片，在9号楼大厅广告灯箱下(xià)，线头也(yě)是裸露的。

　　在安保方面，业主们也是一肚子苦水。“小区里摆摊设点，刚开始说是公益性的，比如(bǐrú)免费磨刀、免费理发(lǐfà)，后来进来了(le)好多商贩，几乎把小区变成了集市或菜市场。”

　　7号楼(hàolóu)业主姚先生说，2021年11月8日中午12:40，曾有一个戴着口罩(kǒuzhào)的不明身份男子拿着钥匙开他家的门，被门口安装的摄像头记录了下来。在摄像头发出语音(yǔyīn)警示后，这名(zhèmíng)男子才离开。“那时候我没(méi)在家，如果家里有老人小孩怎么办，现在想想都非常后怕。

　　另外(lìngwài)根据业主们提供的视频(shìpín)，还曾经发生过几个男子在地下车库一个(yígè)一个地拉车门的情况。而业主们一旦遇到什么事情想去物业查监控是很难查到的，因为小区不少视频监控已经坏了。

　　质疑：“按一级服务(fúwù)收费，但服务能达到一级吗？”

　　除了安全问题，业主们意见最大的就(jiù)是物业服务质价不符。业主们说，物业只管收费，必要(bìyào)的维修和养护却做不到位。小区绿化大面积“斑秃”，地下(dìxià)室动不动(dòngbùdòng)就积水漏水，地下车库的水泥地面破破烂烂，院子里连拖把池都是用铁丝绑扎几块瓷片在凑合着。

　　而物业人员的工作方式和态度更是令业主赵女士感到不满(bùmǎn)。她说，2023年有两个工人在院子里做维修，把几个井盖打开(dǎkāi)后人却不见了(le)，中间有几个小时，井边也没有任何标志(biāozhì)。“当时我家老人和另外一家老人各自带着两岁的幼儿在院里玩，老人突然发现孩子们(men)不见了，找到时却发现孩子们就在井边，吓了一大跳。事后我和物业公司工作人员(gōngzuòrényuán)为此吵了一架。”

　　业主们说，除了(le)这些情况，物业还收了水费(shuǐfèi)不(bù)给自来水(zìláishuǐ)公司交，导致小区被停水。即便是这样的情况，物业公司还给业主们涨过一次物业费，从1.38元/平方米涨到了2.2元/平方米。12号楼的刘女士(liúnǚshì)说，涨物业费这事她之前不知道，去交物业费时才被告知涨价了。“2.2元是一级物业服务的收费价格，我们小区这情况能达到一级服务水平(fúwùshuǐpíng)吗？”

　　物业公司收取的物业费，并不都是物业公司的利润，其中有很大一部分应该是用在小区的。为何物业公司收了物业费，却说没有钱(qián)进行必要的维护保养？业主(yèzhǔ)们(men)(men)说，业主们交的物业费基本都被物业上级单位划走了，物业每次报修任何一项支出，哪怕(nǎpà)就是换个灯泡也都要在公司工作群里审批，所以流程很慢。“这是住建部门(bùmén)给业主们解释的，物业员工自己也这样说过。”

　　疑惑：摆摊设点很多、有(yǒu)停车场在收费、电梯广告常见(jiàn)，但近十年共有收益没见公示过

　　业主们说，尽管院子里摆摊设点很多，商业区门口被圈起来作为停车场一直(yìzhí)在收费，电梯轿厢里也总是会有广告，但近十年来小区的共有收益基本没(méi)见公示过。更荒谬的是，物业引进电梯广告却不审核内容。业主赵(zhào)女士介绍，去年6号楼电梯里头竟然出现了(le)(le)亚克力材质的不雅广告。“我们带孩子回家，都不知该怎么给孩子解释。当时(dāngshí)我们都非常气愤，觉得物业怎么能荒唐(huāngtáng)到这个地步？可能是因为业主们投诉，这些广告很快被铲掉了。”

　　赵女士说，东三环(dōngsānhuán)边上当时建得很漂亮的(de)售楼部，说是以后会作为高档会所给业主(yèzhǔ)提供(tígōng)服务，如今不知道是租了还(hái)是卖了，听说是有一对老人在里面养鸡鸭鹅。记者实地查看发现，这个昔日的售楼部如今臭气老远就能闻见，院子里还养着狗，没有拴绳，人一靠近狗就会狂叫着往人身上扑。

　　“小区(xiǎoqū)北门外有个足球场，本来说是便利业主(yèzhǔ)的，现在被租了出去，平时锁了门没有一个(yígè)业主能进去。”业主黄女士说，租赁者为赚钱在搞体验课，每天下午都有大人带着孩子过来踢球。因为没有厕所，附近(fùjìn)三环边的绿化带里到处都是大便。

　　物业公司：“如果钱(qián)到位了，肯定就各方面都到位了”

　　4月30日下午，在该小区物业公司办公室，带班的是一位(yīwèi)姓(xìng)郭的女士。

　　这位女士说，2021年(nián)6月小区物业费(wùyèfèi)从(cóng)1.38元涨到2.2元，是为了实行“一费制”，当时在相关部门做了备案，备案后也进行了公示。但对于涨物业费前有没有(yǒuméiyǒu)征求业主意见，这位女士没有回答。

　　业主们反映的问题有(yǒu)的持续多年，为何一直不见改观？这位女士(nǚshì)说(shuō)：“肯定是跟钱有关系的，如果钱到位了肯定就各方面都到位了。”“至于停水，是因为很多业主不交物业费，光水费就欠了很多。”

　　有现场业主问：“业主欠费是因为(shìyīnwèi)这两年你们物业服务摆烂了(le)，之前物业费还能收到百分之七八十，那你们收的物业费哪里去了？”这位女士没有(méiyǒu)回答。

　　对于小区到底(dàodǐ)有没有(yǒuméiyǒu)(méiyǒu)进行消防验收？这位女士含糊地说：“应该是有的。”对于消防设施有没有定时检查，物业知道不知道消防管道里面没有水？她表示，经理会来回答这些问题，便自己转身(zhuǎnshēn)去了，过了好半天也没见其所说的经理出现。

　　企业信息查询：开发商和物业公司法定代表人为(rénwéi)同一人

　　记者通过(tōngguò)“企查查”搜索发现：为该小区提供物业服务的“西安合能物业管理有限公司”成立于2006年6月，法定代表人为李某，注册资本为50万元。目前该企业(qǐyè)共有36条(tiáo)自身风险，包括司法诉讼31条，监管措施(cuòshī)4条，税务风险1条，其中司法诉讼占比为86.11%。存在限制高(gāo)消费高风险信息共计14条，存在终本案件(ànjiàn)中风险信息共计12条。其大股东为“成都合能菜市场管理有限责任(yǒuxiànzérèn)公司”，持股比例为80%；另(lìng)一股东为“成都合能物业管理有限公司”，持股比例为20%。这两家公司的法定代表人也都是李某。

　　合能十里锦绣一期的开发商“西安(xīān)永进合能房地产(fángdìchǎn)有限公司”,成立于(yú)2009年12月，法定代表人也是李某(lǐmǒu)，目前该公司自身风险有617条，关联风险有917条。其100%持股股东为“深圳市合能房地产开发有限公司”，法定代表人也是李某。

　　要想有改变就必须发挥业主的主体作用(zhǔtǐzuòyòng)

　　应(yīng)建立物业费与公共收益透明化强制机制

　　因实施酬金制(zhì)物业管理(wùyèguǎnlǐ)模式成功将衰败小区(xiǎoqū)(xiǎoqū)变成幸福家园的(de)西安市碑林区心晴雅苑业委会原主任周洪斌女士说，当一个(yígè)小区进入“物业不作为业主(yèzhǔ)不满意；业主不满意不交物业费”这个死循环之后，由于积重难返(jīzhòngnánfǎn)，问题很难一下子解决。但要想做出改变就(jiù)得坚持正确的方向，必须要发挥业主的主体作用。相关部门应支持业主成立(chénglì)业主大会、选举产生业委会，把业主们团结起来，将属于全体业主的权益争取到手。只有让物业费中应该投入到小区的部分必须确保投入，共有收益也必须牢牢掌握在全体业主手中，把这些资金(zījīn)都用于小区的更新改造，衰败的小区才有可能发生根本改变，最终才会获得新生。有了物管会，其实也是有条件(tiáojiàn)来实施业主共同决策的，可以在政府部门支持下尽快通过组织召开业主大会来决定小区的物业管理大事，从而让小区得到改变。

　　业委会多元共治交流平台“风清联”专家团首席顾问、深圳大学兼职讲师施纯峥博士分析认为，业主们交了物业(wùyè)费，这些物业费是对应着(zhe)不同的物业服务标准的。质价不符，用老百姓的话来说就是收了钱不干活。现在房地产行业不景气，下面有物业企业的一些房地产公司所做的事(shì)，确实是在把物业费拿来给房地产“输血”。要(yào)(yào)解决这个问题，就必须(bìxū)要发挥业主的主体作用，支持业主们成立业主自治组织。如果有物管会，也(yě)是应该(yīnggāi)(yīnggāi)担负起业委会的相应职责的，要通过(tōngguò)组织召开业主大会对物业的续聘和选聘做出决定。现在很多企业都是“不见兔子不撒鹰”，因此必须要用市场规则提出明确要求，如果只是笼统提出要整改，是没有意义(yìyì)的。即便(jíbiàn)是提出整改，也必须限定(xiàndìng)时间(shíjiān)限定目标，之后启动业主的满意度调查，如果不达标就可以决定中止目前的物业服务，之后进行公开选聘，只有这样才能彻底解决问题。所以有两件事必须要启动：一是物业要重新选聘，也欢迎原物业企业来参与招标。但在新的物业服务合同里必须要规定，基于物业服务等级(děngjí)要有奖惩条例，每年应该有满意度调查、有第三方的审计监察，达到了怎么样(zěnmeyàng)，达不到(búdào)怎么样，都要做出明确规定(míngquèguīdìng)。条款一定要精细化，要用量化、市场化的方法来做事，既简单又省事。二是对于公区收益（共有收益），应该聘请审计公司进来做公区收益的审计，这个工作必须要做，不做就是一笔(yībǐ)糊涂账。

　　另外，一位专注于业主自治(zìzhì)的自媒体博主的观点其实也颇为重要，他认为：近期或内多个城市的物业(wùyè)专项(zhuānxiàng)整治行动看似雷厉风行，实则可能会陷入检查、应付、反弹的怪圈(guàiquān)。问题的核心在于利益链条纹丝未(wèi)动，物业与(yǔ)开发商(kāifāshāng)的寄生关系始终未被斩断。从人员(rényuán)借调到收益挪用，双方仍在共享畸形利益蛋糕。所以解决问题的办法，唯有切断开发商和(hé)物业企业输血与抽血的通道，倒逼物业企业回归服务本质。真正的破局(pòjú)需要刀刃向内。与其耗费行政资源搞突击检查，不如建立物业费与公共收益的透明化强制机制，让业主成为资金流动的监督者。与其空谈服务标准，不如立法明确物业与开发商经营隔离，对关联交易的企业亮红灯。

　　街道办：业主们希望(xīwàng)更换物业，目前已开始推进相关程序

　　灞桥区红旗街道办(jiēdàobàn)城市建设科工作人员表示，合能十里(shílǐ)锦绣一期有物业管理委员会，4月30日上午，区住建局、街道办、社区和(hé)小区物管会刚在一起开了会，业主们希望更换物业，目前已(yǐ)开始推进相关程序。

　　另据了解，灞桥区住建局已(yǐ)指导属地街办依法依规推进召开业主大会的相关流程，同时也在督导物业公司就业主反馈问题(wèntí)进行整改，并(bìng)明确了整改时限。

　　如发现电梯未按规定年检或维保，可拨打(kěbōdǎ)96333投诉

　　据特检系统一位工作人员介绍，通常情况下按照相关规定，电梯(diàntī)未经改造或重大修理的，15年以内住宅电梯的监督检验，在第1、4、7、9、11、13、15年这些指定(zhǐdìng)年份(niánfèn)是必须要进行检验的。在指定年份以外，按照《电梯维护保养规则(guīzé)》相关规定，每年度至少(zhìshǎo)要进行一次自行检查(jiǎnchá)，自行检查要在特种设备检验机构进行定期检验之前进行。平时电梯的维保(wéibǎo)(wéibǎo)项目分为半月、季度、半年、年度等四类(sìlèi)，各类维保的基本项目内容和要求是不一样的。“以每半月一次的维保来(lái)说，共涉及31个项目，主要是检查电梯运行状态，内容包括宏观检查、清洁情况、润滑情况、主要部件的动作、按钮是否正常、底坑有无积水等等。这些规定的维保内容非常重要，如果住户发现电梯未按规定年检或未按时进行维保，可(kě)以向所在区市场监管局的特设处进行投诉，也可直接拨打(bōdǎ)96333投诉。”这位工作人员介绍，物业费(fèi)“三费合一”之前，电梯费规定是专款专用主要用于电梯的，如果电梯维保费用不够(bùgòu)，还可以用电梯广告收入来支付。“三费合一”后，电梯费被(bèi)纳入物业费之中了，这对电梯安全来说并不是(búshì)有利的规定。但话说回来，不管(bùguǎn)什么收费如果具体使用情况没有有效监督，即便规定专款专用也是无法落实的。”

　　华商报大风新闻记者(xīnwénjìzhě) 石铮